18-07-2019, 20:38
(18-07-2019, 17:06)Austriake schrieb: Einen Hinweis noch: wenn das Haus innerhalb der Spekulationsfrist (innerhalb zehn Jahren) verkauft wird, ist der Wertzuwachs steuerpflichtig!
Also aufpassen, dass Du nicht der Exe Geld auszahlst und nachher die Einkommenssteuer-Nachforderung des Finanzamtes alleine stemmen darfst.
Wenn er, so wie ich das aus dem Eingangsposting herauslese, das Haus selbst genutzt hat, dann gilt längstens eine Spekulationsfrist von 3 Jahren für den steuerfreien Verkauf, die im Idealfall auf ein Jahr und 2 Tage verkürzt werden kann (z.B. Beginn Selbstnutzung 31.12.2016, Ende Selbstnutzung 01.01.2018). Es wird lediglich ein zusammenhängender Zeitraum der ausschließlichen Selbstnutzung der sich über drei Kalenderjahre erstreckt gefordert.
Noch ein Hinweis für eine gemeine Falle beim Verkauf innerhalb der Spekufrist: Bemessungsgrundlage ist nicht nur die Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis, es werden auch die während der Nutzung gewährten AfA-Beträge hinzuaddiert. Hier am Beispiel einer vermieteten Immobilie:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Verkaufsaufwendungen + Summe Abschreibungen = steuerpflichtiger Gewinn
Wie werden die einzelnen Werte ermittelt?
Verkaufspreis laut erzieltem Preis
Anschaffungskosten = Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Makler etc.)
Verkaufsaufwendungen: Makler, Anzeigen, Besichtigungsfahrten etc.
Abschreibungen, Summe Jahres-Afa seit steuerlicher Berücksichtigung bis zum Verkauf, maßgeblich ist Datum des Nutzen-Lasten-Übergangs, weil dann die Vermietung endete.
Wie wird die Haltedauer berechnet?
Datum notarieller Verkaufsvertrag – Datum notarieller Kaufvertrag
wenn größer als 10 Jahre und ein Tag, dann keine steuerliche Berücksichtigung mehr. FALLBEILPRINZIP
Verkauf vor 10 Jahren, dann auch ggf. Verlust (negativer Gewinn) möglich.
ACHTUNG: Spekulationsverluste sind nur mit Spekukationsgewinnen aus steuerpflichtigen Immobilienveräußerungen verrechenbar!
(§ 23 Einkommenssteuergesetz)