Wie Wohnwertvorteil beeinflussen ?

[Bruno]

Hallo,

ich bin gerade auf der Suche nach Ideen wie man den Wohnwertvorteil einer Immobilie beeinflussen kann.

Der Wohnwertvorteil ergibt sich wohl aus dem Produkt aus der Wohnfläche und der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Frage ergibt sich aus der anstehenden Bemessung eines nachehelichen Unterhalts.
Die Immobilie besteht bereits seit einigen Jahren.

Ändert den Wohnvorteil z.B. folgendes ?
- Verkauf der Immobilie
- Abriss des Hauses
- Verkleinerung des Hauses
- Wasserschaden oder ähnlich
- Schwammbefall fest stellen
- Insektenbefall
- Nutzungsänderung (ist ein Verwaltungsakt -->z.B. Wohnraum in Lagerraum umwandeln)
- baupolizeilische Sperrung des Hauses
- Wände innen aufdoppeln (Schall, Wärmedämmung) oder zusätzliche schön Schall dämmende (dicke) Trennwände auf stellen

Wert hat Ideen und am besten sogar Erfahrungen ?

Gruß

[Austriake]

Ich habe insofern Erfahrung, als mein Haus zwei Mal gutachterlich geschätzt wurde.

Neben den Faktoren, die du nicht verändern kannst wie Baujahr, Ausstattung, Heizung, Vollwärmeschutz etc. pp. ist wohl der Standortfaktor im Gutachten die entscheidende Stellgrösse.

Standortfaktor bedeutet:

Muss dieses Haus neu errichtet werden, dann kostet es denselben Preis - ob es in Brandenburg, in München, im Ruhrgebiet oder in Berlin gebaut wird. Aber für den Wert entscheidend ist, WO es steht.

Baut man z.B. für 500.00 € ein Haus in München, ist es durch den Standortfaktor 1,10 sofort nach Fertigstellung 550.000 € wert. Baut man dasselbe Haus in Brandenburg bei einem Standortfaktor von 0,80, ist das Haus nach Fertigstellung 400.000.- € wert.

Wenn man Einfluss nehmen will, dann ist der Standortfaktor die wesentliche Stellgrösse.

[Bruno]

Ich habe insofern Erfahrung, als mein Haus zwei Mal gutachterlich geschätzt wurde.

Neben den Faktoren, die du nicht verändern kannst wie Baujahr, Ausstattung, Heizung, Vollwärmeschutz etc. pp. ist wohl der Standortfaktor im Gutachten die entscheidende Stellgrösse.

Wird bei der Ermittlung des Wohnwertvorteils das Haus geschätzt ? Und wenn ja von wem und in wessen Auftrag ?

Aber du bringst mich auf eine Idee. Die Ausstattung (und evtl. der Zustand) beeinflusst die ortsübliche Vergleichsmiete und somit den Wohnwertvorteil.

Liest das Gericht selber die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel ab oder woher nimmt das Gericht den Wert des Wohnwertvorteils bei der Gerichtsverhandlung ?

Gruß

[Austriake]

Ich meine nicht, dass ein Gericht zwingend ein Wertgutachten in Auftrag gibt, um einen kalkulatorischen Wohnvorteil zu ermitteln. Zur Not schätzt so ein Richter auch einfach mal über den breiten Daumen.

Aber wenn Mann sich vorbereitet und Unterlagen/Belege/Beweise hat dafür, dass der Wohnwert XX beträgt und nicht XY, wie von der Gegenseite behauptet, dann steht man sich vor Gericht nicht schlecht. Ganz sicher geht man mit einem Wertgutachten, das hat in meinem Fall 1.500.- € gekostet (geiler Stundenlohn, der Gutachter hat eine Stunde im Haus gemessen und fotografiert und dann noch zwei Stunden am PC das Gutachten aus Bildern und Textbausteinen zusammengesetzt. Fertig...).

[Bruno]

Hallo,

ich bin gerade auf der Suche nach Ideen wie man den Wohnwertvorteil einer Immobilie beeinflussen kann.

...


Wert hat Ideen und am besten sogar Erfahrungen ?

Gruß

Was ich noch heraus bekommen habe ist das man folgendes vom Wohnwertvorteil abziehen kann:
- als AN kann man bis 4 % des Netto als Vorsorge snrechenbar in die Tilgung einer Immobilie stecken
- Instandhaltungsaufwendungen (Instandhalitungsrücklage)

Gruß

[Hasserfuellter]

In meinem Wohnhaus wird mittlerweise an junge Hartzer vermietet; ich meine damit nicht
einen Arbeitnehmer dem als Mittfünfziger die Arbeitsstelle gekündigt wurde, sondern
Menschen der Bierdosenfaktion; und das Erste was sie sich anschafften war ein Köter;
auch deren Besucher weisen die gleiche gesellschaftliche "Toleranz" auf; in etwa
das was man in öffentlichen Parks trifft.....
Es ist schon faszinierend zu sehen wie ein ehemaliger Arbeiterstadtteil regelrecht
zu Grunde geht und das noch sehenden Auges von einem Staat akzeptiert wird.
Dass es sich hier um einen Migrantenstadtteil mit sämtlichen Bereicherungen der
Fachkräfte handelt sei noch am Rande erwähnt.

Für 160000 DM (+) gekauft; und für 50000 € nur Einen gefunden der auch noch handeln
wollte. Das Wort Wohnwertvorteil bekommt hier eine ganz neue Bedeutung.

[Bruno]

Wer bestimmt eigentlich den Wohnwertvorteil ?

- das Gericht, durch Blick in Tabelle mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ?
- man selbst durch Erstellung eines Eigenbelegts, nach Blick in Tabelle mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ?
- ein von wem auch immer beauftragter Gutachter ?

Gruß

[Hasserfuellter]

Das kann ich Dir leider nicht genau beantworten; das ist von Region zu Region unterschiedlich.
NUR; wenn im Elternunterhalt ein Pauschbetrag von 480 warm eingerechnet wird (in welcher
Stadt bekomme ich für den Preis eine 2 ZKB warm ?), dann dürfte der Wohnvorteil im
Gegenzug drastisch hoch sein. Ich schaue in meine Akten schon nicht mehr rein;
sonst weckt es in mir die reine Mordlust.
Ergoogle Dir die OLG Leitlinien in Deinem Bezirk

LG

[Bruno]

Ergoogle Dir die OLG Leitlinien in Deinem Bezirk

LG

Die Leitlinien kannte ich nooch nicht. Zur Wohwertbemessung habe ich drt auf die Schnelle nichts drin gefunden. Allerdings stehen das Dinge drin wie was allles zum Gehalt zählt und was man so alles vom Gehalt ab ziehen kann.

Gruß

[Austriake]

Das Gehalt hat doch mit dem Wohnwert nichts zu tun - oder?

Der Wohnwert einer Immobilie bestimmt sich nach Wert, Lage, Zustand etc.pp, aber doch nicht am Einkommen dessen, der drin sitzt?

Also- zur Ermittlung des Wohnvorteils in einem Unterhaltsverfahren:

Der Richter kann im Prinzip als Wohnwert festsetzen, was ihm gerade so in den Sinn kommt. Dies kann Mann ein wenig steuern, indem man Berechnungsgrundlagen liefert - Gutachten zum Wert der Immobilie, vor allem zu deren Wohnwert. Habe ich aber weiter oben schon geschrieben. Oder man besorgt sich Mietspiegel/Vergleichsmieten und gibt sie zu den Gerichtsakten.
Bringt Mann nichts in die Gerichtsakten ein, hat der Richter freie Hand. Und so wird er dann auch entscheiden. Die Höhe des Wohnvorteils wird nur dann unterschiedlich ausfallen, wenn Frau oder Mann in der Immobilie wohnen bleiben. Im gleichen Verfahren, bei der gleichen Immobilie kann es durchaus zweierlei Entscheidungen zur Höhe des Wohnwerts geben.

[Bruno]

Was zu den Einkünften zählt und was man alles davon ab setzen kann hat natürlich nix mit dem Wohnwert zu tun. Nicht des so trotz habe ich darüber (für mich unerwartet) hierzu Informationen in den Leitlinien gefunden. Und das wollte ich halt den anderen geneigten Lesern nicht vor enthalten.

Wie man den Wohnwert genau berechnet (Bewertungsrichtlinien) habe ich noch nicht heraus bekommen.

[Hasserfuellter]

Austriake hat da durchaus recht; ich habe es auch noch nicht nachvollziehen können; und das
mit dem Mietspiegel; kann sein; ja.
In der Praxis; was ich in meinem verwahrlosten Stadtteil an Miete bekommen könnte, bekommt
man nur dann wenn man von solchen Leuten auch die Miete bezahlt bekommt; das Gericht
geht also bei uns von einem immer zahlenden Mieter aus.
Im Allgemeinen sehe ich hier mehr Schätzung bzw. Willkür; und ich werde den Verdacht nicht los
dass der Wohnwert sich sehr wohl am Einkommen des Opfers orientiert; die unabhängige Justiz
scheint da schon etwas "geleitet" zu werden; mehr Gehalt; der könnte für die gleiche Wohnung auch
mehr Miete zahlen

[Bruno]

Von Dino habe ich heute auf dem Lada Treffen einen Tip bekommen. Wenn der Wohnraum in keinem vermietbatren Zustand ist, kann man sich zwei oder drei Angebote von Baufirmen ein holen. Und mit diesen Angeboten dem Gericht gegenüber die notwendigen Investitionen belegen die notwendig sind um ein Haus in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.

Diese kann das Gericht dann verwenden um die Aufwendungen gegen die fiktive Miete gegen zu rechnen.

[Hasserfuellter]

Tja; vielen Dank; dann gehe ich mal zum Immo; frage was an Miete zu erziehlen wäre
und schicke das zur Behörde.
Nur nochmal; mein Stadtteil hat sich so verändert dass dieses Völkergemisch wohl keine Miete
zahlt.....

[JonDon]

Die beste Mieter sind Sozialhilfe empfänger. Mietvertrag zusagen, nur wenn das Geld direkt von Sozialamt auf das Konto fließt.

[Hasserfuellter]

Lieber Jon; das ist mir bekannt. Früher war es so dass diese Menschen das Geld ausbezahlt
bekamen da sie lernen sollten mit Geld umzugehen......der Kiosk am Eck hat sich gefreut und die
BRD war um eine Erfahrung reicher.
Meine Wohnung ist unverkäuflich; egal jetzt ob Titel oder nicht; ich habe auch schon daran gedacht
einfach einen Mietvertrag mit den Sozlern abzuschliessen bevor ich die Fliege mache; was
daraus dann wird soll mir wurscht sein; vielleicht besser als die Bude zu zerstören; zumindest
vom Strafrechtlichen her

[CheGuevara]

Rechtsprechung sagt, eine nicht ausgebaute Doppelhaushälfte ist nicht anzusetzen.

Vielleicht gibt es einen nicht reparierten Wasserschaden? ... oder der Mieter repariert den Schaden selbst gegen riesige Mietminderung ...

Konditionen kannst Du über vergleichbare Angebote bei Immoscout24.de in Erfahrung bringen!

[Bruno]

Rechtsprechung sagt, eine nicht ausgebaute Doppelhaushälfte ist nicht anzusetzen.

Vielleicht gibt es einen nicht reparierten Wasserschaden? ... oder der Mieter repariert den Schaden selbst gegen riesige Mietminderung ...

@ CheGuevara,

Die Aussage interessiert mich brennend. Da in meinem Fall eine (in etwa vergleichbare) Situation vor liegt.

Kennst du da eine Quelle ? Hab da bisher nichts zu gefunden.

Gruß

[CheGuevara]

http://openjur.de/u/498448.html

War vom 23.5.2012 vom OLG Nürnberg (Az 7 UF 159/12).

[Bruno]

@ CheGuevara,

besten Dank für die Quelle. Ich werde sie meinem RA geben.

Hab das Urteil heute gelesen und verstehe leider nur Bahnhof.
Evtl. muss ich vorher einen Kaffee trinken.
Ich hoffe mein RA kann den erhofften Inhalt dort raus lesen (das eine nicht ausgebaute Doppelhaushälfte keine Wohnwertvorteil erzeugt).

Gruß