Wie zahlt man die Ex bei der Wohnung aus?

[Cptn_Chaos]

Hi Nappo,

hier geht einiges durcheinander. Folgende Anmerkungen:

1. Ein Haus, welches im Grundbuch ein Besitztum von jeweils 50% aufweist, fliest für sich gesehen, nie in eine Zugewinnberechnung hinein, weil es ja jedem schon zu 50% gehört und es daher nichts auszugleichen gibt.

Das ist so nicht richtig. Es ist eine Vermögensaufstellung mit ALLEN Vermögenswerten (Aktivseite) und ALLEN Verbindlichkeiten (Passivseite) aufzustellen. Und selbstverständlich beinhaltet dies die Immobilie.

2. Es gibt keinen "negativen Zugewinn". Es wird dann auf Null gestellt.

Ich weiß nicht, wieso du hier mit "negativem Zugewinn" argumentierst. Ohne das Anfangsvermögen und das Endvermögen des Posters zu kennen, wüsste ich gar nicht, warum das hier thematisiert werden sollte.

Du hast recht, dass für die Ausgleichsberechnung kein negativer Zugewinn berücksichtigt wird. Ob das beim OP überhaupt relevant ist, wissen wir aber nicht.

3. Kapitalertragsteuer (fälschlicherweise auch "Spekulationssteuer" genannt) fällt bei Verkauf einer selbst bewohnten, privaten Immobilie nicht an. Sie fällt an, bei vermieteten Objekten

Das ist schlicht falsch - in mehrfacher Hinsicht. Bei Veräußerungsgeschäften für Immobilien (Umgangssprachlich "Spekulationssteuer") greift §23 EStG, nicht §20 EStG (umgangssprachlich "Kapitalerstragssteuer"). Es ist somit der VOLLE persönliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf fällig, sofern nicht:
a) die Immobilie länger als 10 Jahre im Eigentum ist
b) man selbst im Jahr des Verkaufs und 2 Kalenderjahre zuvor die Immobilie selbst bewohnt hat.

Wie der OP schreibt, plant die Ex des OPs aus der Immobilie auszuziehen. Tut sie dies bspw. dieses Jahr, ist ihr Gewinn nur dann von der Spekulationssteuer befreit, wenn der Verkauf der Immobilie vor dem 31.12.2026 notariell beurkundet wird (oder eben die 10 Jahre schon um sind - klingt aber nicht so). Ab nächstem Jahr würde sie der Spekulationssteuer unterliegen.
Dies war ein Grund, warum ich erst einem Verkauf nach der 10-Jahres-Frist zugestimmt habe - ich bin ausgezogen und hätte einen sechsstelligen Gewinn voll versteuern müssen.

3. Teilungsversteigerungen gehen erst nach rechtskräftiger Scheidung

Auch das ist nicht korrekt. Teilungsversteigerungen sind durchaus auch vor der Scheidung möglich, solange die Immobilie nicht mehr als 90% des Gesamtvermögens des Antragstellers ausmacht.
Ohnehin ging es mir nur darum, den Worst Case zu skizzieren. Man sollte ihn kennen. Ich würde niemandem empfehlen, dies als Plan A anzusehen (habe ich aber aus meiner Sicht deutlich gemacht).

Unter diesem Link findet sich eine gute Erklärung, wie ein "negativer Zugewinn" -  den es nicht gibt - behandelt wird und explizit die rechnerische / rechtliche Auseinandersetzung i.S. Zugewinn bezüglich des jeweils eingebrachten Eigenkapitals.

https://www.erstberatung-familienrecht.d...r-zugewinn

Das Beispiel bildet einen absoluten Sonderfall/Spezialfall ab. Ja, den kann es geben, insb. bei sehr unterschiedlichem Anfangsvermögen und sehr wenig gemeinschaftlich erwirtschaftetem Zugewinn. Ob das für den OP relevant ist, wissen wir nicht.
(und nebenbei: auch in diesem Beispiel fließt die Immobilie in die Zugewinnberechnung)

Statt also diese Nummer vor Gericht auszufechten, und dort dann das Geld zu lassen, welches man selber hätte haben können, sollte der TO z.B. meine Berechnung nutzen und sich mit der Ex untereinander einigen

Ich habe, glaube ich, sehr deutlich gemacht, dass eine Einigung das Beste für ALLE Beteiligten ist. Der OP möchte sich, meinem Verständnis nach, hier erst einmal orientieren. Ich habe versucht, die Themen, in die ich mich in den letzten vier Jahren sehr tief eingearbeitet habe (da Betroffener) kurz und knapp zusammenzufassen.
Darüberhinaus empfehle ich, bei wesentlichen Vermögenswerten, zumindest eine kurze Beratung bei einem Anwalt.