Gestern, 13:41
Als jemand in einer ähnlichen Situation (wobei wir die Bude jetzt, hoffentlich, im August verkaufen werden), kann ich ein wenig dazu beitragen. Die Vorredner haben schon viele richtige Punkte angesprochen. Letztendlich sind es drei Themenblöcke:
1) Zugewinnausgleich:
Hier gilt, ganz verkürzt -> Endvermögen (Stichtag: Zustellung des Scheidungsantrags, d.h. bis dahin dauert die Zugewinngemeinschaft an!) minus Anfangsvermögen je Partei definiert den Zugewinn, der dann gemittelt wird. Die Immobilie fließt hier, in eurem Fall, auf beiden Seiten mit dem *tatsächlichen* Wert ein (ihr könnt euch einigen; zur Not via Gutachter).
Ihr könnt euch hier außergerichtlich einigen (sehr empfehlenswert!) und einen notariellen (!) Vergleich schließen. Gerichtlich ist das sehr aufwändig und teuer - und man kann sich, je nach Gemengelage, über sehr viele Dinge streiten (stecke da gerade drin; und vor allem beim Anfangsvermögen sind nicht immer alle Dinge beweisbar, da nach längerer Ehedauer nicht mehr alle Belege vorhanden sind).
Hier wird auch ggf. berücksichtigt, wer mehr Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht hat. Aber eben nur, wenn dieses Geld nicht erst während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wurde (bspw. du hast einfach mehr verdient und mehr gespart, als sie). Sprich: der Ursprung muss "außerhalb" der Ehe liegen (dein Anfangsvermögen, aber auch bspw. ein Erbe oder eine Schenkung)
2) Immobilie:
Hier sind wir weitgehend außerhalb der Sphären des Familienrechts und befinden uns im ganz normalen Zivilrecht. Ihr habt hier mehrere Möglichkeiten:
a) ihr einigt euch auf einen Verkauf, egal ob ihr untereinander verkaufen wollt (Auszahlung der anderen Partei für ihren Eigentumsanteil) oder an einen Dritten. Den Preis könnt ihr selbst festlegen (und ich würde dabei die Einbringung des EKs außen vor lassen - die wird, siehe oben, beim Zugewinn verfrühstückt; natürlich könnt ihr die Posten am Ende miteinander verrechnen). Hier gilt eigentlich nur: jetziger Wert (wie auch immer ermittelt) minus Restschuld gleich Auszahlungsbetrag an die andere Partei (bzw. bei Veräußerung an einen Dritten ./. 2); vorbehaltlich, dass die andere Partei aus dem Darlehen entlassen wird.
Wichtig: wenn eine Partei auszieht und der Verkauf wird nicht im selben Kalenderjahr durchgeführt, fällt für diese Person bei einer Wertsteigerung Spekulationssteuer auf den "Gewinn" an. Wenn du drin wohnen bleibst, betrifft dich das nicht. Deine Ex, wenn sie auszieht, dafür schon. Je nachdem kann dies aber dazu führen, dass sie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist gar nicht an dich verkaufen will.
b) das ganze läuft erstmal weiter (war bei mir jetzt 4 Jahre so, da wir uns nicht einigen konnten), sprich beide bleiben hälftige Eigentümer und sind beide im Kredit. Der Bank ist letztendlich egal, wer in der Wohnung wohnt - ihr haftet beide (!) vollumfänglich als Gesamtschuldner. Derjenige, der die Raten bedient hat ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich im sog. Innenverhältnis. Umgekehrt hat die Person, die die Immobilie nicht nutzt, ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Nutzung des hälftigen Eigentums (quasi eine "Miete").
Am Ende wird es (und hier spielt das Familienrecht dann doch rein) noch kompliziert, da im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts die Finanzierungskosten für die Unterhaltsberechnung herangezogen werden und statt der Nutzungsentschädigung häufig ein unerquicklicher Wohnvorteil angesetzt wird.
Bei uns war das jetzt 4 Jahre schwebend (nicht schön!) und wird sich nunmehr, mit Verkauf der Wohnung, hoffentlich auflösen.
a) ist definitiv entspannter, als b), wo man sich mehr streiten kann. Aber auch b) kann man so gestalten, dass es für eine Weile gut funktioniert. Bleibt
c) Teilungsversteigerung: da ihr die Immobilie NUR verwerten könnt, wenn ihr euch einigt (und jeder kann, ohne Grund, sagen "nein, ich verkaufe nicht an dich. Ich verkaufe auch nicht an Herrn Müller. Ich verkaufe gar nicht."), ist dies die "nukleare Option" (abseits von: ihr stellt eure Zahlungen ein - dann macht das die Bank; ist aber noch unangenehmer). Der einzige weg, die andere Partei zum verkauf zu zwingen, ist eine Teilungsversteigerung (bei der man zwar mitsteigern darf - aber eben auch jeder andere); ein Antrag ist gerichtlich zu stellen, es wird zwingend ein (teures) Gutachten erstellt, es dauert elendig lange (1-2 Jahre) und am Ende wird die Bude unter Wert verscherbelt. Ist im Regelfall eine absolut bekloppte Option - aber es ist eben der Worst Case, den man kennen sollte.
3) Die Finanzierung:
Hier wäre ich, an deiner Stelle, nicht ganz so entspannt, auch wenn du gut verdienst. Die Bank hat erstmal überhaupt kein Interesse daran, irgendwen aus dem Kredit zu entlassen. Aus Sicht der Bank erhöht sich dadurch nur deren Risiko (sie kann nur noch auf einen Schuldner zurückgreifen), ohne dass sie irgendeinen Vorteil hat. Gleichzeitig weiß die Bank, dass du wenig Interesse daran hast, dir woanders einen Finanzierung zu besorgen, da du dann (wahrscheinlich) eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Sprich: die Bank hat dich, bzw. euch, im Sack.
Die Bank wird auch, in jedem Fall, eine neue Bonitätsprüfung vornehmen - und da genau wissen wollen, welche Unterhaltsverpflichtungen auf dich zukommen. Wenn ihr euch da nicht einig seid (und das ganze notariell oder gerichtlich eingetütet ist), wird es mit einer Finanzierung (auch bei jeder anderen Bank) schwierig.
Hinzu kommt, dass du (so du es nicht flüssig auf dem Konto hast) nunmehr auch den Auszahlungsbetrag finanzieren musst. Auch das macht eine Bank nicht unbedingt gerne.
Soweit erstmal meine Gedanken hierzu. Es ist, leider, durchaus kompliziert; zumindest, wenn man untereinander keine pragmatischen Lösungen findet und sich nicht einig wird.
1) Zugewinnausgleich:
Hier gilt, ganz verkürzt -> Endvermögen (Stichtag: Zustellung des Scheidungsantrags, d.h. bis dahin dauert die Zugewinngemeinschaft an!) minus Anfangsvermögen je Partei definiert den Zugewinn, der dann gemittelt wird. Die Immobilie fließt hier, in eurem Fall, auf beiden Seiten mit dem *tatsächlichen* Wert ein (ihr könnt euch einigen; zur Not via Gutachter).
Ihr könnt euch hier außergerichtlich einigen (sehr empfehlenswert!) und einen notariellen (!) Vergleich schließen. Gerichtlich ist das sehr aufwändig und teuer - und man kann sich, je nach Gemengelage, über sehr viele Dinge streiten (stecke da gerade drin; und vor allem beim Anfangsvermögen sind nicht immer alle Dinge beweisbar, da nach längerer Ehedauer nicht mehr alle Belege vorhanden sind).
Hier wird auch ggf. berücksichtigt, wer mehr Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht hat. Aber eben nur, wenn dieses Geld nicht erst während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wurde (bspw. du hast einfach mehr verdient und mehr gespart, als sie). Sprich: der Ursprung muss "außerhalb" der Ehe liegen (dein Anfangsvermögen, aber auch bspw. ein Erbe oder eine Schenkung)
2) Immobilie:
Hier sind wir weitgehend außerhalb der Sphären des Familienrechts und befinden uns im ganz normalen Zivilrecht. Ihr habt hier mehrere Möglichkeiten:
a) ihr einigt euch auf einen Verkauf, egal ob ihr untereinander verkaufen wollt (Auszahlung der anderen Partei für ihren Eigentumsanteil) oder an einen Dritten. Den Preis könnt ihr selbst festlegen (und ich würde dabei die Einbringung des EKs außen vor lassen - die wird, siehe oben, beim Zugewinn verfrühstückt; natürlich könnt ihr die Posten am Ende miteinander verrechnen). Hier gilt eigentlich nur: jetziger Wert (wie auch immer ermittelt) minus Restschuld gleich Auszahlungsbetrag an die andere Partei (bzw. bei Veräußerung an einen Dritten ./. 2); vorbehaltlich, dass die andere Partei aus dem Darlehen entlassen wird.
Wichtig: wenn eine Partei auszieht und der Verkauf wird nicht im selben Kalenderjahr durchgeführt, fällt für diese Person bei einer Wertsteigerung Spekulationssteuer auf den "Gewinn" an. Wenn du drin wohnen bleibst, betrifft dich das nicht. Deine Ex, wenn sie auszieht, dafür schon. Je nachdem kann dies aber dazu führen, dass sie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist gar nicht an dich verkaufen will.
b) das ganze läuft erstmal weiter (war bei mir jetzt 4 Jahre so, da wir uns nicht einigen konnten), sprich beide bleiben hälftige Eigentümer und sind beide im Kredit. Der Bank ist letztendlich egal, wer in der Wohnung wohnt - ihr haftet beide (!) vollumfänglich als Gesamtschuldner. Derjenige, der die Raten bedient hat ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich im sog. Innenverhältnis. Umgekehrt hat die Person, die die Immobilie nicht nutzt, ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Nutzung des hälftigen Eigentums (quasi eine "Miete").
Am Ende wird es (und hier spielt das Familienrecht dann doch rein) noch kompliziert, da im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts die Finanzierungskosten für die Unterhaltsberechnung herangezogen werden und statt der Nutzungsentschädigung häufig ein unerquicklicher Wohnvorteil angesetzt wird.
Bei uns war das jetzt 4 Jahre schwebend (nicht schön!) und wird sich nunmehr, mit Verkauf der Wohnung, hoffentlich auflösen.
a) ist definitiv entspannter, als b), wo man sich mehr streiten kann. Aber auch b) kann man so gestalten, dass es für eine Weile gut funktioniert. Bleibt
c) Teilungsversteigerung: da ihr die Immobilie NUR verwerten könnt, wenn ihr euch einigt (und jeder kann, ohne Grund, sagen "nein, ich verkaufe nicht an dich. Ich verkaufe auch nicht an Herrn Müller. Ich verkaufe gar nicht."), ist dies die "nukleare Option" (abseits von: ihr stellt eure Zahlungen ein - dann macht das die Bank; ist aber noch unangenehmer). Der einzige weg, die andere Partei zum verkauf zu zwingen, ist eine Teilungsversteigerung (bei der man zwar mitsteigern darf - aber eben auch jeder andere); ein Antrag ist gerichtlich zu stellen, es wird zwingend ein (teures) Gutachten erstellt, es dauert elendig lange (1-2 Jahre) und am Ende wird die Bude unter Wert verscherbelt. Ist im Regelfall eine absolut bekloppte Option - aber es ist eben der Worst Case, den man kennen sollte.
3) Die Finanzierung:
Hier wäre ich, an deiner Stelle, nicht ganz so entspannt, auch wenn du gut verdienst. Die Bank hat erstmal überhaupt kein Interesse daran, irgendwen aus dem Kredit zu entlassen. Aus Sicht der Bank erhöht sich dadurch nur deren Risiko (sie kann nur noch auf einen Schuldner zurückgreifen), ohne dass sie irgendeinen Vorteil hat. Gleichzeitig weiß die Bank, dass du wenig Interesse daran hast, dir woanders einen Finanzierung zu besorgen, da du dann (wahrscheinlich) eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Sprich: die Bank hat dich, bzw. euch, im Sack.
Die Bank wird auch, in jedem Fall, eine neue Bonitätsprüfung vornehmen - und da genau wissen wollen, welche Unterhaltsverpflichtungen auf dich zukommen. Wenn ihr euch da nicht einig seid (und das ganze notariell oder gerichtlich eingetütet ist), wird es mit einer Finanzierung (auch bei jeder anderen Bank) schwierig.
Hinzu kommt, dass du (so du es nicht flüssig auf dem Konto hast) nunmehr auch den Auszahlungsbetrag finanzieren musst. Auch das macht eine Bank nicht unbedingt gerne.
Soweit erstmal meine Gedanken hierzu. Es ist, leider, durchaus kompliziert; zumindest, wenn man untereinander keine pragmatischen Lösungen findet und sich nicht einig wird.