Wie zahlt man die Ex bei der Wohnung aus?

[michael_fra]

Hallo zusammen,

folgende Situation. Wir haben in der Ehe eine Eigentumswohnung zusammen gekauft, Kosten 600K.
Im Grundbuch stehen wir beide zu 50/50. Die Wohnung haben wir jetzt 3 Jahre.

An EK habe ich 180.000 aufgebracht, sie nur 50.000.
Wie viel von dem jeweiligen EK erst in der Ehe erwirtschaftet wurde oder schon vor der Ehe bestand, ist jetzt natürlich schwer nachzuvollziehen.
Der Rest der Kosten ist natürlich finanziert und die Restschuld ist aktuell auch noch relativ hoch, da hohe Zinsen & kleine Tilgung.

Wenn sie jetzt auszieht und sagt, zahl mich aus - wie wird das berechnet?

Muss ich ihr einfach Ihren Eigenkapital Anteil zurückzahlen + eine kleine Wertsteigerung?
Oder ist die Rechnung da eine ganz andere?

Kennt sich da jemand aus?

[attestant]

Rechnung:
Wohnung Kosten = Wert = 600k
230K Eigenkapital, 370K Schulden
Beide im Grundbuch zu gleichen Teilen, beide gesamtschuldner der Schulden

Halbe Wohnung hat den Wert 300k-185K = 115K

Wenn Du Ihre Hälfte haben willst, dann musst Du Ihr 115K dafür geben.

Da kann natürlich der Zugewin mit reinspielen. Hypothetisch:
Mann vor Ehe 180K, nach Ehe 115K -> 0K Saldo
Frau vor Ehe 50k, nach Ehe 115K -> 65k Saldo

Frau zahlt an Mann 32,5K an Zugewinn - dass könnte man dann mit der Wohnung verrechnen...

Es sollte Einigung oder Beweise für die Anfangsvermögen geben - damit steht und fällt alles. Kontoauszüge kann man auch nachträglich von der Bank anfordern, kostet halt...

[p__]

Oder ist die Rechnung da eine ganz andere?

Da der aktuelle Wert der Wohnung nicht bekannt ist, fehlt für eine Berechnung eines "wer schuldet wem was" ein wesentlicher Faktor. Die Wohnung gehört euch beiden, egal wer wieviel Kapital eingebracht hat. Dieses Eigenkapital spielt dann ebenfalls beim Zugewinnausgleich eine Rolle.

Aus dem Kredit muss sie auch raus: Du musst sie nicht nur auszahlen, sondern die Bank muss sie auch aus der Haftung für den Kredit entlassen. Die Bank macht das nur, wenn dein Einkommen ausreicht, um den Kredit zukünftig allein zu stemmen.

[michael_fra]

Da der aktuelle Wert der Wohnung nicht bekannt ist

Naja, ich würde mal mit einer Wertsteigerung in 3 Jahren von 5% ausgehen, also vielleicht 650.000. Aber wichtig: das ist der Wert inkl. aller Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer usw.

Du musst sie nicht nur auszahlen, sondern die Bank muss sie auch aus der Haftung für den Kredit entlassen. Die Bank macht das nur, wenn dein Einkommen ausreicht, um den Kredit zukünftig allein zu stemmen.

 

Ja, das hab ich bei der Bank schon angefragt, sollte aber kein Problem sein.

Wenn Du Ihre Hälfte haben willst, dann musst Du Ihr 115K dafür geben.

Ok, das wäre natürlich happig! Ich hatte echt gedacht, dass meine 180K irgendwie berücksichtigt werden gegenüber ihren 50K. Aber wieder was gelernt, bei Geld hört die Freundschaft oder Liebe oder Gerechtigkeit wohl auf...

[attestant]

Deine 180K werden durchaus berücksichtigt, allerdings nicht komplett. Im Zugewinn wird Dein Saldo auf Null gesetzt, weil man rechtlich nicht negativ Zugewinn haben kann. Wenn es vielleicht noch anderes Vermögen gäbe, dann wäre die Rechnung eine andere.

Und das stimmt absolut - wenn man sich zusammentut und gemeinsam investiert, dann sollte man sehr genau dokumentieren, wie das funktioniert und wer wieviel Anteil daran hat. Und das ist die ausgeurteilte Situation auf dem Papier, es steht Euch komplett frei, es euch anders hinzurechnen. Aber das muss dann der Wille beider Parteien sein und dafür muss man gemeinschaftlich agieren.

[Nappo]

Na, das ist ein bisschen tricky:

1. Zur Zugewinnberechnung wird es ja wohl kommen. Unabhängig vom Haus. Im Zugewinn werden die jeweiligen Vermögen zu Anfang entsprechend ermittelt. Entweder werden das die Anwälte verfrühstücken, oder ihr macht noch eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vor Scheidung als Scheidungsfolgenvereinbarung.

2. Das Haus hat mit all dem nichts zu tun. Ihr seid beide zu 50% im Besitztum. Das jeweils eingeflossene EK unterstelle ich als beweisbar. Also reschnen ma ma:

Kaufpreis Haus: 600.000 €
abzüglich gesamtes Eigenkapital: 230.000 €
bestehende Verbindlichkeit: 370.000 €

Die nun rechtlich wohl gängigste Methode wäre: Rückzahlung des jeweiligen EK + hälftiger Gewinn aus dem Haus:

Angenommener Überschuss aus dem Haus: 650.000 VK-Preis minus 370.000 € Schulden = Gewinn 280.000 €

280.000 € Gewinn minus 230.000 € EK (gesamtes EK!) = 50.000 € Reingewinn ./2 = 25.000 € für Jeden

Sie: EK 50.000 € + 25.000 € = Abfindung: 75.000 €
Er: EK 180.000 € + 25.000 € = Abfindung 205.000 €

Wenn beide Eigentümer zu je 50% im Grundbuch stehen und es keine andere Vereinbarung gab, dürfte das die Methode sein, denn das jeweilige EK wird ausgeglichen und der Gewinn je zur Hälfte ausgezahlt. Jeder bekommt sein Geld wieder. Den Wertzuwachs beide gleichermaßen.

Die strikt prozentuale Methode könnte etwas anders aussehen:

Strikt prozentual also, nach dem Verhältnis des damals eingebrachten EK. Das würde sich dann auf den Gewinn von 280.000 Euro beziehen:

Gesamtes EK: 230.000 €

Sie: 50.000 € ./. 230.000 € = 21,74 %
ER: 180.000 € ./. 230.000 € = 78,26 %

280.000 € Gewinn x 21,74% = 60.872 für Sie
280.000 € Gewinn x 78,26 % = 219.128 für Dich

Die Variante 2 ist für Dich etwas günstiger, so dass Du ihr das erst mal verkaufen solltest, denn so wie es aussieht, wirst Du ihr Zugewinn ausgleichen müssen und hier ebenfalls nochmal latzen müssen. Aber das ist eine vollkommen andere Baustelle.

[p__]

ich würde mal mit einer Wertsteigerung in 3 Jahren von 5% ausgehen, also vielleicht 650.000

5% sind 30 000 EUR.

Kaufpreis vor 3 Jahren: 600 000 €
Angenommener aktueller Marktwert: 630 000 €
Aktuelle Restschuld bei der Bank: 360 000 € (Kaufpreis 600k - 230k EK = 370k Kredit, nach 3 Jahren kaum getilgt)
Verbleibender Netto-Wert: 630 000 € - 360 000 € = 270 000 €

Der Anteil um sie aus dem Grundbuch auszuzahlen, läge in diesem Szenario bei 135 000 € (50% von 270 000 €).

Und jetzt kommt das Familienrecht mit dem Zugewinnausgleich. Erste Frage, schon benannt. Woher kam das Geld fürs Eigenkapital? Aus der Zeit VOR der Ehe? Nachweisbar? Dann ist es Anfangsvermögen, bleibt aussen vor und mindert den Zugewinn. Da deine Frau durch die 50% Eintragung im Grundbuch quasi am Tag des Kaufs die Hälfte deines Geldes "geschenkt" bekommen hat, hat sich ihr Vermögen während der Ehe stark erhöht. Im Zugewinnausgleich wird diese Schieflage wieder glattgezogen: Sie müsste dir im Rahmen der Gesamtscheidung im Grunde die Hälfte deines überschüssigen Eigenkapitals wieder ausgleichen.

Aus Geld nach Eheschliessung? Dann gilt es als "gemeinsam erwirtschaftet", selbst wenn es auf deinem Konto landete. Wenn du dieses Geld in die Wohnung gesteckt hast, ist der Vorteil deines höheren Eigenkapitals beim Zugewinnausgleich meistens verloren, weil es ohnehin zum ehelichen Zugewinn zählte.

Oder beides? Dann Bazar, verhandeln. Achja, wenn keine Nachweise, dann gilt "Geld nach Eheschliessung".

Einigt euch erstmal über den aktuellen Wert. Einvernehmlich oder Gutachten. Dann prüft ihr, was sonst noch alles fliessen und auszugleichen ist. Konten, Autos, andere Besitztümer, Rentenanwartschaften etc.? Aufstellung machen, einigen.

[attestant]

2. Das Haus hat mit all dem nichts zu tun. Ihr seid beide zu 50% im Besitztum. Das jeweils eingeflossene EK unterstelle ich als beweisbar. .

Die Aussage würde ich sehr mit Vorsicht genießen, das Haus inklusive etwaiger Wertänderung geht jeweils zu 50% in den Zugewinnausgleich ein. Ebenso etwaige gemeinsam getragenee Kredite als Verbindlichkeiten -;es wird nie separat betrachtet - auf welcher Rechtsgrundlage soll dass den basieren? OP ist auf alle Fälle gekniffen, weil er wesentlich mehr Eigenkapital in das Eigentum gesteckt hat, aber die Holde zu 50% beteiligt hat. Das wird auch durch den Zugewinn nicht glattgezogen, da er durch den negativen Zugewinn gekappt wird und verhältnismäßig mehr im Haus stecken und entsprechend verlieren wird.
Vor Gericht zählt nur das ganzheitliche Vermögen über alle Vermögensgegenstande zu den Stichtagen, es muss immer übergreifend gerechnet werden.
Nochmal: so ist das Recht und vor Gericht wird es so betrachtet, wenn einer es einfordert. Allerdings ist es wesentlich günstiger, sich zu einigen und da werden noch so einige Kröten auf einen warten. Jede Nichteinigung freut die Anwälte auf beiden Seiten, die Kosten gehen da schneller durch die Decke, als man bis 3 zählen kann.

[p__]

Man kann nicht alle "könnte" - Möglichkeiten abschreiten, weil die Zahlengrundlagen gar nicht bekannt sind, damit bleibt jede Aussage reine Spekulation. Die wichtigste Kennziffer ist der aktuelle Wert der Wohnung. Da gebe ich zu bedenken, dass die Preise für grosse Eigentumswohnungen (ab ca. 100 m²) in Deutschland im vergangenen Jahrzehnt historisch beispiellose Preissteigerungen hingelegt haben. Bei entsprechendem Wertzuwachs hat sichs was mit negativem Zugewinn.

[Cptn_Chaos]

Als jemand in einer ähnlichen Situation (wobei wir die Bude jetzt, hoffentlich, im August verkaufen werden), kann ich ein wenig dazu beitragen. Die Vorredner haben schon viele richtige Punkte angesprochen. Letztendlich sind es drei Themenblöcke:

1) Zugewinnausgleich:
Hier gilt, ganz verkürzt -> Endvermögen (Stichtag: Zustellung des Scheidungsantrags, d.h. bis dahin dauert die Zugewinngemeinschaft an!) minus Anfangsvermögen je Partei definiert den Zugewinn, der dann gemittelt wird. Die Immobilie fließt hier, in eurem Fall, auf beiden Seiten mit dem *tatsächlichen* Wert ein (ihr könnt euch einigen; zur Not via Gutachter).
Ihr könnt euch hier außergerichtlich einigen (sehr empfehlenswert!) und einen notariellen (!) Vergleich schließen. Gerichtlich ist das sehr aufwändig und teuer - und man kann sich, je nach Gemengelage, über sehr viele Dinge streiten (stecke da gerade drin; und vor allem beim Anfangsvermögen sind nicht immer alle Dinge beweisbar, da nach längerer Ehedauer nicht mehr alle Belege vorhanden sind).
Hier wird auch ggf. berücksichtigt, wer mehr Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht hat. Aber eben nur, wenn dieses Geld nicht erst während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wurde (bspw. du hast einfach mehr verdient und mehr gespart, als sie). Sprich: der Ursprung muss "außerhalb" der Ehe liegen (dein Anfangsvermögen, aber auch bspw. ein Erbe oder eine Schenkung)

2) Immobilie:
Hier sind wir weitgehend außerhalb der Sphären des Familienrechts und befinden uns im ganz normalen Zivilrecht. Ihr habt hier mehrere Möglichkeiten:

a) ihr einigt euch auf einen Verkauf, egal ob ihr untereinander verkaufen wollt (Auszahlung der anderen Partei für ihren Eigentumsanteil) oder an einen Dritten. Den Preis könnt ihr selbst festlegen (und ich würde dabei die Einbringung des EKs außen vor lassen - die wird, siehe oben, beim Zugewinn verfrühstückt; natürlich könnt ihr die Posten am Ende miteinander verrechnen). Hier gilt eigentlich nur: jetziger Wert (wie auch immer ermittelt) minus Restschuld gleich Auszahlungsbetrag an die andere Partei (bzw. bei Veräußerung an einen Dritten ./. 2); vorbehaltlich, dass die andere Partei aus dem Darlehen entlassen wird.
Wichtig: wenn eine Partei auszieht und der Verkauf wird nicht im selben Kalenderjahr durchgeführt, fällt für diese Person bei einer Wertsteigerung Spekulationssteuer auf den "Gewinn" an. Wenn du drin wohnen bleibst, betrifft dich das nicht. Deine Ex, wenn sie auszieht, dafür schon. Je nachdem kann dies aber dazu führen, dass sie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist gar nicht an dich verkaufen will.

b) das ganze läuft erstmal weiter (war bei mir jetzt 4 Jahre so, da wir uns nicht einigen konnten), sprich beide bleiben hälftige Eigentümer und sind beide im Kredit. Der Bank ist letztendlich egal, wer in der Wohnung wohnt - ihr haftet beide (!) vollumfänglich als Gesamtschuldner. Derjenige, der die Raten bedient hat ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich im sog. Innenverhältnis. Umgekehrt hat die Person, die die Immobilie nicht nutzt, ggü. der anderen Partei einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Nutzung des hälftigen Eigentums (quasi eine "Miete").
Am Ende wird es (und hier spielt das Familienrecht dann doch rein) noch kompliziert, da im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts die Finanzierungskosten für die Unterhaltsberechnung herangezogen werden und statt der Nutzungsentschädigung häufig ein unerquicklicher Wohnvorteil angesetzt wird.
Bei uns war das jetzt 4 Jahre schwebend (nicht schön!) und wird sich nunmehr, mit Verkauf der Wohnung, hoffentlich auflösen.
a) ist definitiv entspannter, als b), wo man sich mehr streiten kann. Aber auch b) kann man so gestalten, dass es für eine Weile gut funktioniert. Bleibt

c) Teilungsversteigerung: da ihr die Immobilie NUR verwerten könnt, wenn ihr euch einigt (und jeder kann, ohne Grund, sagen "nein, ich verkaufe nicht an dich. Ich verkaufe auch nicht an Herrn Müller. Ich verkaufe gar nicht."), ist dies die "nukleare Option" (abseits von: ihr stellt eure Zahlungen ein - dann macht das die Bank; ist aber noch unangenehmer). Der einzige weg, die andere Partei zum verkauf zu zwingen, ist eine Teilungsversteigerung (bei der man zwar mitsteigern darf - aber eben auch jeder andere); ein Antrag ist gerichtlich zu stellen, es wird zwingend ein (teures) Gutachten erstellt, es dauert elendig lange (1-2 Jahre) und am Ende wird die Bude unter Wert verscherbelt. Ist im Regelfall eine absolut bekloppte Option - aber es ist eben der Worst Case, den man kennen sollte.

3) Die Finanzierung:
Hier wäre ich, an deiner Stelle, nicht ganz so entspannt, auch wenn du gut verdienst. Die Bank hat erstmal überhaupt kein Interesse daran, irgendwen aus dem Kredit zu entlassen. Aus Sicht der Bank erhöht sich dadurch nur deren Risiko (sie kann nur noch auf einen Schuldner zurückgreifen), ohne dass sie irgendeinen Vorteil hat. Gleichzeitig weiß die Bank, dass du wenig Interesse daran hast, dir woanders einen Finanzierung zu besorgen, da du dann (wahrscheinlich) eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Sprich: die Bank hat dich, bzw. euch, im Sack.
Die Bank wird auch, in jedem Fall, eine neue Bonitätsprüfung vornehmen - und da genau wissen wollen, welche Unterhaltsverpflichtungen auf dich zukommen. Wenn ihr euch da nicht einig seid (und das ganze notariell oder gerichtlich eingetütet ist), wird es mit einer Finanzierung (auch bei jeder anderen Bank) schwierig.
Hinzu kommt, dass du (so du es nicht flüssig auf dem Konto hast) nunmehr auch den Auszahlungsbetrag finanzieren musst. Auch das macht eine Bank nicht unbedingt gerne.

Soweit erstmal meine Gedanken hierzu. Es ist, leider, durchaus kompliziert; zumindest, wenn man untereinander keine pragmatischen Lösungen findet und sich nicht einig wird.

[Nappo]

Die Aussage würde ich sehr mit Vorsicht genießen, das Haus inklusive etwaiger Wertänderung geht jeweils zu 50% in den Zugewinnausgleich ein.

@cpt_chaos und @attestant:

1. Ein Haus, welches im Grundbuch ein Besitztum von jeweils 50% aufweist, fliest für sich gesehen, nie in eine Zugewinnberechnung hinein, weil es ja jedem schon zu 50% gehört und es daher nichts auszugleichen gibt.

2. Es gibt keinen "negativen Zugewinn". Es wird dann auf Null gestellt.

3. Kapitalertragsteuer (fälschlicherweise auch "Spekulationssteuer" genannt) fällt bei Verkauf einer selbst bewohnten, privaten Immobilie nicht an. Sie fällt an, bei vermieteten Objekten

3. Teilungsversteigerungen gehen erst nach rechtskräftiger Scheidung

Unter diesem Link findet sich eine gute Erklärung, wie ein "negativer Zugewinn" -  den es nicht gibt - behandelt wird und explizit die rechnerische / rechtliche Auseinandersetzung i.S. Zugewinn bezüglich des jeweils eingebrachten Eigenkapitals.

https://www.erstberatung-familienrecht.d...r-zugewinn

Das muss man aber trotzdem vom Haus an sich unterscheiden. Oder anders:

Das jeweils eingebrachte, oder nicht eingebrachte EK, spielt natürlich in die Zugewinngemeinschaft hinein. Findet aber bei der Betrachtung des Hauses keine Berücksichtigung. Im Falle des Hauses (wie im Link erklärt) verbleibt es bei der hälftigen Aufteilung des Erlöses.

Statt also diese Nummer vor Gericht auszufechten, und dort dann das Geld zu lassen, welches man selber hätte haben können, sollte der TO z.B. meine Berechnung nutzen und sich mit der Ex untereinander einigen

[Cptn_Chaos]

Hi Nappo,

hier geht einiges durcheinander. Folgende Anmerkungen:

1. Ein Haus, welches im Grundbuch ein Besitztum von jeweils 50% aufweist, fliest für sich gesehen, nie in eine Zugewinnberechnung hinein, weil es ja jedem schon zu 50% gehört und es daher nichts auszugleichen gibt.

Das ist so nicht richtig. Es ist eine Vermögensaufstellung mit ALLEN Vermögenswerten (Aktivseite) und ALLEN Verbindlichkeiten (Passivseite) aufzustellen. Und selbstverständlich beinhaltet dies die Immobilie.

2. Es gibt keinen "negativen Zugewinn". Es wird dann auf Null gestellt.

Ich weiß nicht, wieso du hier mit "negativem Zugewinn" argumentierst. Ohne das Anfangsvermögen und das Endvermögen des Posters zu kennen, wüsste ich gar nicht, warum das hier thematisiert werden sollte.

Du hast recht, dass für die Ausgleichsberechnung kein negativer Zugewinn berücksichtigt wird. Ob das beim OP überhaupt relevant ist, wissen wir aber nicht.

3. Kapitalertragsteuer (fälschlicherweise auch "Spekulationssteuer" genannt) fällt bei Verkauf einer selbst bewohnten, privaten Immobilie nicht an. Sie fällt an, bei vermieteten Objekten

Das ist schlicht falsch - in mehrfacher Hinsicht. Bei Veräußerungsgeschäften für Immobilien (Umgangssprachlich "Spekulationssteuer") greift §23 EStG, nicht §20 EStG (umgangssprachlich "Kapitalerstragssteuer"). Es ist somit der VOLLE persönliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf fällig, sofern nicht:
a) die Immobilie länger als 10 Jahre im Eigentum ist
b) man selbst im Jahr des Verkaufs und 2 Kalenderjahre zuvor die Immobilie selbst bewohnt hat.

Wie der OP schreibt, plant die Ex des OPs aus der Immobilie auszuziehen. Tut sie dies bspw. dieses Jahr, ist ihr Gewinn nur dann von der Spekulationssteuer befreit, wenn der Verkauf der Immobilie vor dem 31.12.2026 notariell beurkundet wird (oder eben die 10 Jahre schon um sind - klingt aber nicht so). Ab nächstem Jahr würde sie der Spekulationssteuer unterliegen.
Dies war ein Grund, warum ich erst einem Verkauf nach der 10-Jahres-Frist zugestimmt habe - ich bin ausgezogen und hätte einen sechsstelligen Gewinn voll versteuern müssen.

3. Teilungsversteigerungen gehen erst nach rechtskräftiger Scheidung

Auch das ist nicht korrekt. Teilungsversteigerungen sind durchaus auch vor der Scheidung möglich, solange die Immobilie nicht mehr als 90% des Gesamtvermögens des Antragstellers ausmacht.
Ohnehin ging es mir nur darum, den Worst Case zu skizzieren. Man sollte ihn kennen. Ich würde niemandem empfehlen, dies als Plan A anzusehen (habe ich aber aus meiner Sicht deutlich gemacht).

Unter diesem Link findet sich eine gute Erklärung, wie ein "negativer Zugewinn" -  den es nicht gibt - behandelt wird und explizit die rechnerische / rechtliche Auseinandersetzung i.S. Zugewinn bezüglich des jeweils eingebrachten Eigenkapitals.

https://www.erstberatung-familienrecht.d...r-zugewinn

Das Beispiel bildet einen absoluten Sonderfall/Spezialfall ab. Ja, den kann es geben, insb. bei sehr unterschiedlichem Anfangsvermögen und sehr wenig gemeinschaftlich erwirtschaftetem Zugewinn. Ob das für den OP relevant ist, wissen wir nicht.
(und nebenbei: auch in diesem Beispiel fließt die Immobilie in die Zugewinnberechnung)

Statt also diese Nummer vor Gericht auszufechten, und dort dann das Geld zu lassen, welches man selber hätte haben können, sollte der TO z.B. meine Berechnung nutzen und sich mit der Ex untereinander einigen

Ich habe, glaube ich, sehr deutlich gemacht, dass eine Einigung das Beste für ALLE Beteiligten ist. Der OP möchte sich, meinem Verständnis nach, hier erst einmal orientieren. Ich habe versucht, die Themen, in die ich mich in den letzten vier Jahren sehr tief eingearbeitet habe (da Betroffener) kurz und knapp zusammenzufassen.
Darüberhinaus empfehle ich, bei wesentlichen Vermögenswerten, zumindest eine kurze Beratung bei einem Anwalt.

[michael_fra]

Hallo zusammen,

also erst einmal vielen lieben Dank für all Eure Kommentare!!! Das ist echt mega!

Ich hätte tatsächlich nicht gedacht, dass das so kompliziert ist. Selbst bei Euch, obwohl ihr Euch mit dem Thema ja schon mehr beschäftigt habt, habe ich das Gefühl, das manche Sachen nicht so ganz eindeutig sind... wie soll man da als Laie noch durchblicken? 

Ich habe, glaube ich, sehr deutlich gemacht, dass eine Einigung das Beste für ALLE Beteiligten ist. 

Das ist bis jetzt auch noch unser gemeinsames Ziel. Aber halt nicht immer so einfach

Der OP möchte sich, meinem Verständnis nach, hier erst einmal orientieren.

Absolut richtig.  Ich werde mich auch Anwaltlich beraten lassen. Aber trotzdem habt ihr teilweise ja schon Eure Erfahrung damit gemacht und es ist ja nie verkehrt, verschiedene Optionen / Möglichkeiten zu beleuchten, was ich meiner Frau ggfls. vorschlagen könnte. Sie will ja auch andere Dinge als Zugeständnis von mir haben.

Ok, ich versuche nochmal den konkreten Fall mit aktuellen und genaueren Zahlen zu füttern.

• Kaufdatum: August 2023
  
• Kaufpreis 557.000 € + ca. 40.000 € Nebenkosten
  
• Kosten gesamt: 598.000 € 
  
• EK ich: 180.000 €
  
• EK Frau: 48.000 €
  
• Finanziert: 370.000 €
  
• Aktueller Stand der Finanzierung: 356.000 € 
  
• Kreditrate von ca. 1.500 EUR monatlich
  
• Aktueller Wert der Immobilie (geschätzt): 590.000 € 
  

Fehlen noch irgendwelche weitere Zahlen oder Angaben?
Annahme: Frau zieht noch dieses Jahr aus und will ausgezahlt werden.

1) Was kommt da maximal an Kosten bei einer Auszahlung auf mich zu?
2) Ich bin gerade dabei Kontoauszüge von vor der Ehe zu besorgen. Aber auch da, wie kann man nachweisen, dass das Geld (was man vorher hatte) dann zu 100% in das EK geflossen ist?
3) muss man eine Auszahlung eigentlich dann sofort zu 100% machen oder wie ist das geregelt?

Vielen Dank für Eure tolle Hilfe.

[Nappo]

@Capt_Chaos: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. § 23 EstG Absatz 1 . Eine 10-Jahres-Regel gibt es hier nicht, bzw. trifft hier nicht zu.

Ansonsten gilt - wie richtig angemerkt: Persönlicher Einkommensteuersatz bei Unterschreiten der sog. "3-Jahres-Regel"

Und nochmal: Ja, der Zugewinn wird berührt dadurch, dass das EK welches in das Haus floss, Anwendung findet, bzw. schlicht alle Vermögenswerte. Das Haus selbst - und da ändert auch die Zugewinnberechnung nichts dran - wird zu 50% aufgeteilt.

[michael_fra]

Ist denn meine Rechnung jetzt so korrekt:

Auszahlung = (Verkehrswert − Restschuld) × 0,5
Auszahlung = 590.000 – 356.000 = 234.000 / 2 = 117.000 €

Ich müsste als 117.000 € an meine Frau auszahlen.
Aber dann kommt ja noch der Zugewinnausgleich von ihr, da ich mehr EK eingezahlt habe.

Ich: 117.000 - 180.000 EK = -63.000 € (NEGATIV!)
Frau: 117.000 - 48.000 EK = +69.000 € (POSITIV)

Sprich, von den 69.000 € Zugewinn müsste sie 50% (34.500 €) an mich abtreten.

Wenn man das verrechnet bedeutet das in Summe:
117.000 € - 34.500 € = 82.500 € (Zahlung an Frau)

Stimmt meine Rechnung so?

[p__]

Dann eben symbolisch.

Der Verkaufspreis ist der AnfangsvermögenEinlageFrau + Rest.
Der Rest ist die Hälfte von (ursprünglicher Kaufpreis der Wohnung mal (1 + Wertsteigerung der Wohnung in % seit Kauf / 100) Minus aktuelle Restschuld des Kredits) Minus (AnfangsvermögenEinlageMann plus AnfangsvermögenEinlageFrau).

Der Wertzuwachs wird hälftig geteilt (50/50-Eigentum), während die ursprüngliche Einlage vorab "zurückerstattet" wird. Die Zugewinnausgleich-Korrektur betrifft das Gesamtvermögen, nicht nur die Wohnung.

So denke ichs mir, ohne Gewähr und bedenke, dass es letztlich Einigungssache ist und nicht Formelsache und durch andere Faktoren korrigiert werden kann oder durch weitere innere Ausgleiche.

[attestant]

Unter den oben genannten Voraussetzungen wäre das auch meine Rechnung. Man kann sich noch über den Wert streiten, bei uns kam noch INdexierung der Anfangswerte hinzu, nach 14 Jahren Ehe doch Inflation reinspielt. Aber so ist das rechtliche Vorgehen. Man darf sich aber auch komplett anders einigen. Nur, man muß das halt auch machen. Zugewinn wird nicht automatisch im Scheidungsverfahren betrachtet, das muss im Scheidungsantrag explizit geregelt werden. Und falls nicht, dann darf der Zugewinnausgleich noch 5 Jahre nach Scheidung beantragt werden, und dann gibt es wesentlich weniger Verhandlungsmasse, weil alles andere bereits ausgeurteilt wurde.

[michael_fra]

Der Verkaufspreis ist der AnfangsvermögenEinlageFrau + Rest.
Der Rest ist die Hälfte von (ursprünglicher Kaufpreis der Wohnung mal (1 + Wertsteigerung der Wohnung in % seit Kauf / 100) Minus aktuelle Restschuld des Kredits) Minus (AnfangsvermögenEinlageMann plus AnfangsvermögenEinlageFrau).

Tatsächlich verwirrt mich das jetzt komplett

...dass es letztlich Einigungssache ist und nicht Formelsache

Definitiv. Das ist so. Aber wir wollen ja versuchen, uns außergerichtlich zu einigen, und da ist es ja nie verkehrt, an Hand von festen Formeln einen nachvollziehbare Rechnung aufzustellen. Wir haben nämlich noch eine 2. vermietete Immobilie, die sie gerne behalten möchte und wo sie mich dann auszahlen müsste. Da würden wir dann ja auch die gleichen Maßstäbe anlegen. 

Daher meine Frage, ob meine Rechnung einigermaßen schlüssig ist oder ob ich da wichtige Punkte vergessen habe?

[p__]

Tatsächlich verwirrt mich das jetzt komplett

Setze doch mal deine Zahlen ein und sieh, was rauskommt. Die Variablen sind ja erklärt.

Die Frage ist eigentlich typische Kern-Anwaltsaufgabe im Beratungsgespräch und wird der auch schnell ohne weitere Kosten beantworten, Anwälte haben dafür vorgefertigte Prüfschemen, Fehler passieren da selten. Den Anwalt ist ohnehin Pflicht, um den kommt man nicht herum. Ich würde dem nicht die Arbeit abnehmen bei Dingen, die nach Berechnung gehen. Zudem brauchst du das schriftlich, damit es auch deine Ex nachvollziehen kann, die soll ja raus aus dem Wohnmiteigentum.