Rückfallklausel Immobilie Zugewinn

[Jane]

Liebe Community,

ich habe ein Haus von meiner Mutter übertragen bekommen. Es gehört mir alleine und ich stehe alleine im Grundbuch. Mein Ex Mann fordert innerhalb der Frist eine hohe, völlig überzogene, Summe an Unterhalt, die mich zwingen würde mein Haus zu verkaufen. Dies ist jedoch nicht möglich, da meine Mutter mit im Haus wohnt. Sie hat Wohnrecht und Nutzungsrechte, sogar in meinem Privatbereich, was das Haus unverkäuflich macht und auch eine Vermietung ist nicht möglich. 
Wir haben renoviert und dafür ein Darlehen aufgenommen. Die hohe Summe zahle ich seit vielen Jahren alleine ab. Weitere Schulden kann ich nicht tragen und tilgen. Wir sind mittlerweile vor Gericht und es wurde auch ein Gutachten erstellt. 

Bei näherer Auseinandersetzung mit der Übertragungsurkunde habe ich hier eine Rückübertragungspflicht bei Veräußerung oder Belastung gefunden. Dies trug ich bei Gericht vor, da mein Anwalt wenig Engagement gezeigt hat. Man setzte sich mit dem Thema auseinander, aber es gibt hier keine eindeutige Rechtssprechung und ein Urteil, demnach der Zugewinn um 1/3 gekürzt wurde. In der Fachliteratur ist auch zu finden, dass der Zugewinn in solchen Fällen nicht zu bilanzieren ist. 

Ich suche jetzt nach weiteren Personen mit solchen Formulierungen in der Übertragungsurkunde und Erfahrungen, wie sich das auf den Zugewinn ausgewirkt hat.

[p__]

Eine sehr spezielle Frage, da wird es schwierig, Leute zu finden die damit Erfahrung haben. So unbegangen ist das Problem aber nicht, vermutlich hat dein Anwalt das schon gesagt, ich schreibe es trotzdem mal.

Du hast das Haus unentgeltlich erhalten als Schenkung/Übertragung von deiner Mutter. Deine Mutter hat sich ein umfassendes Wohn- und Nutzungsrecht gesichert. Es besteht eine Rückübertragungspflicht, falls Du das Haus verkaufst oder belastest. Soweit klar, das sind Standardverträge.

Die Folge ist eine sehr eingeschränkte Verwertbarkeit der Immobilie. Rechte wie dieses haben eine erheblich wertmindernde Wirkung, weil das Haus nicht frei verwertbar ist. Damit ist der Marktwert deutlich reduziert, mitunter nahe null, je nach Ausgestaltung des Wohnrechts. Eine Rückübertragungspflicht im Falle der Belastung oder Veräußerung kann dazu führen, dass kein tatsächlicher Vermögenszuwachs vorliegt, also kein Zugewinn.

Im Palandt steht, dass unentgeltlich erworbenes Vermögen mit Rückübertragungsverpflichtung teilweise nicht als echtes Vermögen im Sinne des § 1375 BGB gewertet wird. Zugewinnwert Null, weil der Vermögenswert faktisch nicht verwertbar ist. Eine Bewertung ist nur dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich ein Mehrwert oder nutzbarer Vermögenszuwachs vorliegt.

Manche Gerichte erkennen das aber nicht an und nehmen nur einen anteiligen Abschlag vor, typisch ist eben das Drittel, das zeigt dass der Richter oder die Gegenseite recherchiert haben und den für dich ungünstigeren Weg gehen wollen. Es ist wieder mal eine Einzelfallentscheidung. Ich würde aber eindeutig auf komplette Unberücksichtigung gehen, weil gute Argumente dafür vorliegen. So ist auch die Renovierung von dir allein bezahlt worden und schliesslich lassen auch weitere hohe Unterhaltspflichten einen zweifelhaften Zugewinnausgleich unbillig erscheinen, greift er doch eine Substanz an, die Unterhalt erst möglich macht. Weiterhin wurde die Verwertbarkeit offenbar nicht sachgerecht bewertet.

Das ist jetzt nicht sehr gerichtspassend fomuliert, das wäre wie schon die Argumentefindung Aufgabe des Anwalts. Wenn deiner sich da nicht engagiert, wirf ihn sofort hinaus. Der Zugewinnausgleich ist sauteuer, die Streitwerte hoch, der Anwalt frisst sich dabei dick und fett und gedenkt offenbar, sich dafür nur den Hintern auf dem Sessel plattzusitzten. Hol dir eine Zweitmeinung von einem Fachanwalt und wechsle. Ja, das ist auch teuer, aber hier gehts um sehr viel mehr Geld.

[Jane]

Vielen Dank für Deine Antwort und Deine Beurteilung. Das hilft mir sehr. Das Darlehen für das Haus haben wir 10 Jahre gemeinsam abbezahlt und seit der Trennung vor 6 1/2 Jahren tilge ich das alleine. 
Ich scheue mich sehr einen neuen Anwalt zu suchen, insbesondere vor den hohen Kosten. Ich hatte bereits den Anwalt gewechselt, weil bei dem vorherigen Anwalt horrende Rechnungen gestellt wurden. Mein Anwalt war das letzte Mal vor Gericht sehr enttäuschend. Schlecht vorbereitet und ich musste mich praktisch selbst verteildigen. Die Gegenseite möchte jetzt einen Vergleich auf den ich nicht eingegangen bin. Jetzt soll nochmal der Gutachter angehört werden. Ich habe Angst was da noch auf mich zukommt, da ich wahrscheinlich in die nächste Instanz gehen muss.

[p__]

Habe vermutlich

Wir haben renoviert und dafür ein Darlehen aufgenommen. Die hohe Summe zahle ich seit vielen Jahren alleine ab.

falsch verstanden. Es gab ja doch einen längeren Zeitrum, in dem ihr gemeinsam bezahlt habt:

Das Darlehen für das Haus haben wir 10 Jahre gemeinsam abbezahlt

Das bremst eines der genannten Argumente, dass auch ein behaupteter Wertzuwachs von dir alleine erreicht wurde, so dass es unbillig wäre, trotzdem die Immobilie in Zugewinn zu nehmen. Geistig klebt das Rechtsunwesen leider noch sehr in der gar nicht mehr existierenden Errungenschaftsgemeinschaft, nach der jeder neue Wert gleich zum Gemeinschaftsgut wird.

Die Kürzung nur um ein Drittel ist trotzdem nicht verhältnismässig. Aufgabe des Anwalts wäre es, zunächst mal vorgerichtlich zu handeln, möglicherweise gibt es einen Handel mit Herausnahme des Zugewinns, den du mittragen kannst. Die Aufgabe vor Gericht wäre es, schon der ersten Instanz alles so darzubringen, dass eine Revision erleichtert wird.

[netlover]

ich überlege grad...wenn statt mutter...ein papa in der situation wäre....dann wärs sofort klar! rückübertragung vor zugewinn...

[Nappo]

Also ich habe das von Dir nun zum dritten Mal durchgelesen. Ich liebe ja komplizierte Fälle, besonders dann, wenn ich wie ein Ochs vorm Scheunentor stehe. Auch die Antworten und die Ausarbeitung von p habe ich somit mehrmals durchgelesen. Ich denke, ich kann das nicht qualifiziert erweitern, denn dazu muss man wirklich lange recherchieren, aber ein paar Gedanken dazu, möchte ich los werden - vielleicht sind sie zusätzlich hilfreich.

1. Du sagt, es geht um hohe Unterhaltsforderungen. Das macht mich erst mal stutzig, denn prinzipiell braucht man da mehr Infos. Am Ende des Tages ist Unterhalt ein mathematisches Gebilde - wenn auch meist irrational in der Herangehensweise und muss erst mal ausgerechnet werden. Gefordert werden, kann viel... Und wenn es um Unterhalt geht, dann scheint es so, dass Du diesen nur leisten kannst, wenn Du Deinen Vermögensstock angreifst - also das Haus. Hier wäre unterhaltsrechtlich erst einmal zu prüfen, ob diese Forderungen gerechtfertigt sind. Wir sind also bei diesem Schritt und erst nachdem das Ganze zum Nachteil von Dir beschlossen wäre, käme man auf das Haus-Thema. Offensichtlich aber, hat Deine Mutter nicht nur ein Wohnrecht, sondern auch Nießbrauchsrechte. Das Wort "Nießbrauch" fehlt in Deiner Beschreibung. Ein Nießbrauch macht drückt den Wert des Hauses gegen Null. Warum man da einen Gutachter glaubt zu brauchen, ist mir schleierhaft, aber nunmal geschehen. Wird das Haus zurück übertragen, ist das haus nicht mehr ein Vermögensbestandteil Deinerseits und im Wert weg - so wie jetzt wegen des Nießbrauchs auch schon. Also gibt es keinen Vermögensstock. Also kann man in sachen Unterhalt auf diesen (nicht vorhandene) Vermögen nicht zugreifen. Wie auch? Du kannst es ja nicht verwerten, denn es steht ja im Vertrag, dass auch bei Belastung, die Rückübertragung gilt.

2. Nach meinen Recherchen fließt auch ein solches Gebäude in den Zugewinn. p hat dazu viel geschrieben. Eine einheitliche Rechtsprechung gibt es nicht. Einzelfall. Wie beschrieben. Der Wert, der dem Zugewinn zuzurechnen ist, kann eigentlich nur gering sein. Denn egal, wie hoch der Wert des Hauses in der Ehe durch Renovierungen gestiegen ist, so bleibt dieser Wert - auch nach dessen Steigerung - immer gegen Null, denn das Nießbrauchrecht macht jeden Wert eines Hauses für den Eigentümer zunichte. Wenn man nun dieses besagte 1/3 ansetzt, ist das nichts anderes als eine herbei konstruierte Erhöhung des Wertes, um Zugewinn und Unterhalt faktisch fiktiv zu erhöhen. Hier gibt es aber auch Urteile, die nicht 1/3 ansetzen, sondern 50-70%. Und wenn ich das Wort (Un-)billigkeit höre, wird mir meist schlecht, denn das ist deeeehnbar und eine Einladung für jeden Richter, nach Gutdünken hantieren zu dürfen.
Aber gänzlich aus irgendeiner Art der Zugewinnberechnung kommst Du nach meinen Recherchen nicht raus.

3. Wenn ich nun höre, dass es ein "Vergleichsangebot" gibt, dann gehen immer bei mir die Alarmglocken an. Man muss sich überlegen, was denn eigentlich ein Vergleich bedeutet:
a) Ein Richter wirkt auf die Parteien ein, sich doch bitte zu vergleichen. Das hat für ihn gleich mehrere Vorteile. Er ist die Sache los. Er muss nichts entscheiden. Nicht mal mehr in die Unterlagen schauen. Keinen Beschluss begründen. Die Lage nicht eruieren. Nichts. Die Leute vergleichen sich ja. Schluß. Aus. Fertig. Ein Rechtsmittel ist auch nicht mehr möglich.
b) Der gegnerische Anwalt freut sich. Er hat Geld raus geholt. Wahrscheinlich mehr, als er sonst bekommen hätte. Fall erledigt. Zusätzlich gibts eine hohe Vergleichsgebühr, die er bei einem Beschluss nicht bekommen hätte.
c) Der eigene Anwalt klopft Dir heuchlerisch und nur scheinbar wohlmeinend auf die Schulter: "Mehr konnten wir da nicht raus holen. So kommen Sie gut damit weg. Dann ist die Sache für Sie endlich erledigt." Heißt aber übersetzt: "Ich bin ebenfalls den Fall los. Ich bekomme ebenfalls eine hohe Vergleichsgebühr."

Solche Vorgänge sind schwierig für den betroffenen zu Händeln, weil man sich alleine durchsetzen muss, wenn man einen Beschluss möchte. Aber nur dann hat man eigentlich Sicherheit und der Richter muss sich Arbeit machen und nur dann, hat man die Möglichkeit, Rechtsmittel einzulegen. Und wenn auch dieser Anwalt sich dermaßen anstellt, dann - wie oben erwähnt wurde - den halt lieber auch raus schmeißen.

4. Und dann wäre da die Sache mit dem Darlehen. Wenn das Haus mit diesem Darlehen nicht belastet ist - was es ja lt. Vertrag auch nicht darf - dann mag das Darlehen an sich zwar der Werterhöhung des Hauses indirekt zu Gute gekommen sein (wie oben beschrieben, setzt das die Wertminderung durch Nießbrauch aber nicht aus), ist aber ansonsten so zu behandeln, wie es eben als normales anderes Darlehen bei der Zugewinnberechnung zu behandeln wäre. Beide sind Kreditnehmer. Beide sind voll haftbar. das Darlehen ist jeweils dem Endvermögen mindernd zuzurechnen, speilt aber ansonsten in die Haussache nicht hinein. Ist die Scheidung durch, kann nach der Scheidung im Innenverhältnis der Andere für die Hälfte der darlehensrate haftbar gemacht werden.

5. Kommt es dazu, dass verlangt wird, das haus zu veräußern, oder zu belasten, kann die Mutter direkt die Rückübertragung über einen Notar beurkunden lassen. In diesem Moment ist jedes Verlangen ja ad absurdum geführt, denn weder ist dabei Vermögen generiert worden, noch eine Belastung möglich. Die vorangegangene Unterhaltsberechnung ist dann neu zu machen. Verbleibt also nur noch, den Zugewinn fiktiv auszurechnen.

6. Wird Zugewinn fällig, den Du nicht leisten kannst, könntest Du nach Rückübertragung des Hauses und nach gerichtlichem Beschluss erneut das Haus auf Dich von Seiten der Mutter übertragen lassen. Das ist kein Problem. Du stellst also nach gerichtlichem Beschluss - wie auch immer er ausfällt - den alten Status wieder her. Dieses Mal aber meinetwegen wieder mit Wohnrecht, wieder mit Nießbrauch, nur mit der Möglichkeit, gfls. das haus beleihen zu dürfen, um eventuelle Forderungen ausgleichen zu können. Ein Nachteil könnte sich ergeben: Es fängt erneut eine 10-Jahres-frist an zu laufen, sollte die Mutter pflegebedürftig werden und die Kosten nicht aus laufender Rente etc. getragen werden können.

Das hier habe ich die KI mal raus suchen lassen:

? Fällt das Haus trotz Rückübertragungsvorbehalt in den Zugewinnausgleich?
▶️ Kurze Antwort:
Ja – grundsätzlich fällt das Haus in den Zugewinnausgleich.

Aber: Der Rückübertragungsvorbehalt kann den Wert mindern oder in Einzelfällen zur Ausklammerung führen.

? Juristische Begründung
Nach § 1374 Abs. 2 BGB gehören zum Anfangsvermögen u.a. Schenkungen Dritter – das wäre bei einer unentgeltlichen Übertragung durch die Mutter der Fall.

Aber:
Wenn das Haus mit Rückübertragungsverpflichtung übertragen wurde, handelt es sich streng genommen nicht mehr um volles Eigentum, sondern um eine „belastete Eigentumsposition“ – also nicht frei verwertbar.

? Was folgt daraus für den Zugewinn?
Das Haus fällt grundsätzlich in die Zugewinnbilanz, weil du Eigentümer bist.

Aber: Der tatsächliche Wert, der in die Bilanz eingeht, kann (oder muss) gekürzt werden, weil du nicht frei darüber verfügen darfst (→ beschränktes Eigentum).

Ein Rückübertragungsvorbehalt ist kein Ausschlusskriterium, aber ein wertmindernder Faktor.

⚖️ Rechtsprechung dazu
Die Gerichte entscheiden sehr einzelfallbezogen:

BGH, Beschl. v. 18.01.2012 – XII ZR 178/09
Rückfallklauseln können den Verfügungswert des Eigentums stark einschränken → Berücksichtigung bei Bewertung.

OLG Stuttgart, FamRZ 1993, 801
Rückübertragungsrecht kann vollständige Ausklammerung rechtfertigen, wenn kein wirtschaftlicher Zugriff möglich ist.

OLG München 2024 (BeckRS 2024, 24149)
Rückübertragungsvorbehalt senkte den anzusetzenden Verkehrswert um 30–50 %.

? Konkrete Praxisfolgerung für dich:
Punkt Wirkung
Haus übertragen mit Rückfallklausel Zugewinnfähig ja, aber nicht in voller Höhe
Rückübertragungspflicht bei Veräußerung/Belastung Massive Wertminderung, ggf. wirtschaftlich nahe Null
Wohnrecht der Mutter + Nutzungsvorbehalt Zusätzlich wertmindernd
Darlehen für Renovierung Schulden ziehen Zugewinn ebenfalls nach unten

➡️ Ziel deiner Argumentation:
Das Haus ist für den Zugewinn wirtschaftlich nahezu wertlos.

?️ Bonusargument
Ein Vermögenswert, über den nicht realisierbar verfügt werden kann, darf nicht fiktiv mit vollem Verkehrswert in den Zugewinn einfließen.
(so sinngemäß aus der Literatur, etwa Palandt, Rn. zu § 1375)

✅ Fazit
Ja, das Haus taucht im Zugewinn auf, weil du im Grundbuch stehst.

Aber nein, es wird nicht mit vollem Marktwert angesetzt, wenn Rückübertragungsrecht + Wohnrecht bestehen.

Es kann in extremen Fällen sogar auf 0 € bilanziert werden.

Wenn du willst, kann ich dir aus dieser Argumentation ein Muster für einen Schriftsatzbaustein machen. Sag einfach Bescheid – oder wenn du was für den nächsten Gerichtstermin brauchst. ?

[Jane]

Vielen lieben Dank für Deine Mühe und die ausführliche Antwort. 

Ich muss mir das alles in Ruhe mehrmals durchlesen und auch die Gerichtsurteile dazu anschauen. 

Ich hatte versehentlich Unterhalt geschrieben, aber Zugewinn gemeint. Sorry! Ich habe mal nachgelesen was der Unterschied zwischen Wohnrecht uns Nießbrauchsrecht ist. Soweit ich das richtig verstanden habe, darf sie nur bewohnen und nicht vermieten. Auch dann nicht wenn sie ins Pflegeheim gehen sollte. Alle anderen Kriterien würden aber zutreffen. Ich denke das ist dann Wohnrecht und kein Nießbrauchsrecht?

Ich könnte das Haus alleine schon wegen dem Wohnrecht nicht verkaufen oder vermieten, da meine Mutter alle Außenanlagen, Garage, Keller mitbenutzen darf uns sogar in meinem Privatbereich das Nutzungsrecht für ein Zimmer hat. Ich weiß nicht mehr wie ich so einem Vertrag zustimmen konnte, aber jetzt kommt es mir wenigstens zu Gute. 

Ich habe schön häufiger wegen der Wertminderung aufgrund des Wohnrechts nachgefragt. Es hieß aber immer, das bleibt außer Acht, da es ja im Anfangs- und im Endvermögen abgezogen wird. Außerdem wäre es im Endvermögen niedriger anzusetzen, aufgrund des höheren Alters meiner Mutter. Auch beim Darlehen hieß es, dass es im Anfangs- und Endvermögen abgezogen wird. Ebenso der wirtschaftliche Nachteil für die entgangene Miete und die Übernahme aller Nebenkosten und Reparaturen. 

Ich habe oft das Gefühl, dass sowohl der Gutachter, als auch mein Anwalt und der Richter nicht sicher sind wie der Wert und der Zugewinn zu berechnen sind. Den Übertragungsvertrag hat scheinbar auch niemand gelesen. Es wird ein Vergleichswert aufgeworfen, der weder Hand noch Fuß hat und aus der Luft gegriffen ist. Es ist genau so wie Du beschreibst. Ich stehe alleine in Wald und Flur und jeder ist genervt warum ich mir nicht endlich die Kohle aus dem Ärmel schüttle und dem Vergleich zustimme. Woher nehmen wenn nicht stehlen?

Bisher war das Haus kein Gewinn für mich. Stattdessen horrende Neben- und Reparaturkosten, Renovierungen, hohe Darlehen und die Pflege meiner Mutter. 
Dazu noch ständig Gäste in meinem Privatbereich, das das Zimmer meine Mutter nutzen darf. Ich stecke hier außerdem fest, da ich nicht weg kann.

[Nappo]

Also diese Grundbucheintragungen usw. kann man noch relativ leicht eruieren. Notare haben oft Web-Seiten, wo die sich auslassen über so was. Ein Wohnrecht mindert den Wert des Hauses nicht so sehr wie ein Nießbrauch. Bei einem Nießbrauch darf der Nießbrauchnehmer auch die wirtschaftliche Nutzung für sich in Anspruch nehmen. Er hat dann also Verpflichtungen, aber auch Rechte. So kann er z.B. auch selbst vermieten. Aber welche Rechte abzuleiten sind, steht eindeutig im damaligen Notarvertrag.

Ja, es ist logisch, dass eine Wertminderung sich im Anfangsvermögen nieder schlägt und auch im Endvermögen. Ob es aber rechtlich einwandfrei ist, dass man die Wertminderung im Endvermögen niedriger ansetzt, so dass sich dadurch schon ein höheres Endvermögen ergibt und folglich ein höherer Zugewinn, nur wegen des Alters der Mutter, halte ich für fraglich. Auch hier müsste man nach ähnlichen, möglichst sehr ähnlichen, Urteilen suchen. Sehr speziell.

Der Gutachter kann nur den Wert eines Hauses begutachten. Und letztlich hat er dafür seine EDV. Die Richter und Anwälte können das sehr wohl. Die sind nur zu faul. Klingt, als wäre das eine zu einfache Antwort. Das macht sie aber nicht falscher ,-)

Was das private angeht, ist das natürlich sowieso alles eine Belastung incl. Pflege der Mutter. Die Kehrseite ist: Wenn sie in ein Altenheim ginge, ist das Haus so schnell verwertet, da hast Du die Straße noch nicht fertig gekehrt.